Bonjour, Etant séparé depuis peu, j’occupe l’appartement que nous avons acquis avec mon ex en indivision. Nous nous sommes arrangés afin que je garde cette maison pendant quelques temps. A ce titre, j’ai repris la totalité des prêts et je vais être redevable d’une indemnité d’occupation à mon ex. J’ai fais 2 estimations officielles par des agences immobilière de la valeur locative de la maison, afin de déterminer les indemnités d’occupation à verser (moitie de la VL car propriétaires à 50/50).
Or mon ex conteste les estimations, estimant qu’elles sont trop basses…Elle en veut plus et je ne suis naturellement pas d’accord.
J’aurais bien aimé qu’on définisse le montant des IO dès aujourd’hui, c’est plus simple, c’est cadré et on sait ou on va.
Quand on fera la liquidation du bien (dans quelques mois ou années, soit on la vendra ou soit je racheterai la part de mon ex pour garder la maison si je peux), il faudra bien que l’on estime les indemnités d’occupation dues durant cette période. Et j’ai peur qu’elles aient bien augmenté entre temps car je vais faire quelques travaux d’embellissement, de remise en état qui vont faire gagner de la valeur à la maison.
La question est donc simple : que dois-je faire ? est-ce que les estimations faites aujourd’hui feront foi lors du partage dans quelques mois /années pour définir les IO dues ou est-ce que nous devrons ré-estimer (auquel cas je me ferais un peu avoir si je fais les travaux..) ? Peut-être ne devrais-je faire aucun travaux si j’ai une chance de la racheter moi-même un peu plus tard..
D’avance merci pour vos éclairages ou expériences passées, Bonne soirée,
Bernard
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Etant en cours de séparation, j’avais privilégié un règlement à l’amiable.
Le problème est que le camps ‘adverse’ ne veut pas une sortie de crise équitable mais veut le maximum possible…Cela devient donc conflictuel au niveau de la garde des enfants mais surtout pour patrimoine commun etc…
C’est pourquoi je recherche un avocat spécialisé sur montpellier dans le droit des familles qui a l’habitude et la conviction de défendre les papas, trop souvent les victimes de ce genre de conflits…
D’avance merci de votre aide,
Bernard
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Nous sommes en cours de séparation avec mon ex et avons une maison acquise en indivision (50/50) et assortie d’un prêt…
J’étudie la possibilité de racheter sa soulte. Pour ce faire, il faut que je refasse un prêt afin de :
- lui rembourser sa part de soulte (apport initial, travaux engagés, éventuelle part liées à la plus valuer..)
- continuer de financer la part restante à rembourser de la maison.
Dans notre prêt actuel, il est stipulé que nous sommes exonérés des frais de remboursement anticipés « sauf rachat par la concurrence ».
J’aurais aimé savoir si dans ce cas de figure, il y a effectivement rachat du prêt initial ou si il pourrait s’agir du solde du prêt actuel pour en refaire un distinct ? diférence entre les deux : 6600€ de frais de rbt anticipé…
Merci d’avance
Bernard
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Nous passons devant le JAF dans 6 mois. Nous essayons de déterminer une pension alimentaire provisoire en attendant en nous basant sur les règles en vigueur.
Voilà ma question est simple, les charges (crédit voiture en l'occurence) sont elles prises en compte en déduction des revenus lors du calcul de la pension alimentaire par le JAF?
J'ai fait des recherches avant de poster mais je trouve des réponses contradictoires.. Est-ce au bon vouloir du JAF? Si oui, sont elles souvent prises en compte ou non (retour d'expérience)?
D'avance merci, Bernard
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Bonjour, Nous souhaitons faire moi et mes parents (63 ans) un emprunt immobilier (20 ans) en tant que co-emprunteurs. La banque nous a informés que l’assurance du prêt concernant mes parents s’arrêterait dès leur 75 ans et que nous ne serions plus assurés les concernant (décès ou autres) à partir de cet âge…Je suis fort surpris et ca me fait un peu peur. Si mes parents venaient à décéder à 76 ans par exemple, je me retrouverais avec la totalité du prêt sans contrepartie de l’assurance et par conséquent, peut-être pas en mesure de rembourser l’intégralité du prêt ? (cas non probable car je suis fils unique)… Etes-vous au courant de cette règle ? Y-a-t-il un moyen de diminuer les risques liés à cet état de fait ? Grandement merci pour votre participation,
Bernard,
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Voilà nous nous séparons avec mon ex et avons 2 loulous extraordinaires de 2 ans et 10 mois pour le premier et 8 mois pour le second.
Actuellement dans l’attente de passage devant le JAF (dans 4-5 mois) , elle a la garde et je prends les loulous 1we/2 + le mardi soir chaque semaine et la moitié des vacances scolaires. J’aurais personnellement souhaité la garde alternée mais mon ex me dit que le plus petit est trop jeune et que ca pourrait lui porter préjudice. Je me suis renseigné auprès d’un pédopsy qui m’ confirmé que cela pouvait être dangereux pour lui… Pour lui la garde alternée s’envisageait à partir de 5 ans et il m’a dit que les juges pouvait l’accorder à partir de 3 ans.
Sachant que ces loulous sont tout pour moi mais que leur intérêt passe avant le mien, je ne sais que demander lors du passage devant le JAF… Soit je demande la garde telle qu’actuellement mais j’ai peur de ne pas pouvoir obtenir la garde alternée dans quelques années, soit je demande dès maintenant la garde alternée pour le plus grand et un mode de garde ‘classique’ pour le plus petit, ce qui présente l’inconvénient de séparer la fratrie (pendant au moins 2-3 ans…).
La question est la suivante, la deuxième solution a-t-elle une chance d’obtenir l’aval du JAF ? d’un point de vue perso, pensez vous qu’il s’agisse d’une bonne solution (séparation de fratrie) ?
Merci d’avance à ceux qui me donneront leur avis ou partageront leur expérience,
Bien cordialement,
Bernard….
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Bonjour à tous, Voilà nous sommes en cours de séparation avec mon Ex. Brièvement, nous étions pacsés et propriétaire en indivision (50/50) d’une maison…Je souhaite conserver cette maison mais je ne peux pas le faire tout seul (endettement pas accepté par les banques car = 50% de mes revenus), je souhaite donc le faire avec mes parents (je suis fils unique, cela simplifie les choses…).
Cette maison ayant moins de 5 ans nous serons taxés sur la vente (TVA estimée à 45000€). Si je reprends la maison via un rachat de soulte à mon ex et que dans le même temps, nous brisons notre pacs, nous ne serons pas assujettis à la TVA. C’est donc ce que nous cherchons à faire : un rachat de soulte en ‘remplaçant’ mon ex par mes parents qui seraient alors co-emprunteurs. Mon banquier m’a dit que cela serait possible, j’espère…J’étudie aussi la piste de la SCI avec mes parents mais dans ce cas, cela rentrerait apparemment dans un achat/vente classique avec les 45000€ de TVA à la clé.
Pour être clair je peux assumer un taux d’endettement de 50% mais ca les banques ne veulent pas le savoir. Aussi en mettant mes parents co-emprunteurs, cela passerait au niveau de l’endettement et je rembourserais seul le crédit.
Par rapport à cette notion de co-emprunteur, j’aurais quelques questions svp… a) Est-il possible que mes parents soient co-emprunteurs mais que je sois seul propriétaire du bien ? b) Si cela n’est pas possible, nous serions donc propriétaires à 50/50 (moi/parents) de la maison. Comment cela se passera t-il quand mes parents voudront me ‘céder leur part’ ou décèderont ? Je vais récupérer la maison et la totalité du crédit restant mais y aura-t-il un nouvel examen de l’endettement par la banque qui m’empêchera de continuer mon projet et si, du moment que le crédit est remboursé, la banque ne s’en mèle pas ? Le montant de cette donation ou succession sera-t-il constitué de la valeur du bien – la capital restant du ? (question par rapport à la limite d’exonération qui se situe à 156000 €) c) Sera-t-il possible (pour des raisons de fiscalités sur donation/partage) que mes parents me cèdent leur 50% en 2 fois (nous serions en indivision) ? d) Est-il possible de conserver le prêt que nous avons actuellement avec mon ex pour ‘remplacer’ mon ex par mes parents en tant que co-emprunteur ou serions nous obligés de solder le prêt actuel pour en refaire un autre ? Ma banque actuelle me dit que pour cela, il faudrait que la maison soit la résidence principale de mes parents mais je n’y crois guère, surtout que sur le principe, une autre banque a donné son accord de principe..
Voilà tout, je ne sais trop que faire aussi toute réponse ou même expérience similaire sera appréciable et appréciée..
Merci d’avance, Bernard
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Bonjour à tous, Voilà nous sommes en cours de séparation avec mon Ex. Brièvement, nous étions pacsés et propriétaire en indivision (50/50) d’une maison… Elle a quitté la maison depuis un mois pour aller vivre avec son nouvel ami (nous n’avons pas encore entamé la procédure pour défaire le pacs).Je suis quant à moi resté dans la maison car je n'ai pas les moyens financiers de me reloger tout en continuant à rembourser la moitié du prêt immo et je ne peux pas comme elle l'a fait bénéficier d'un hébergement à titre gratuit. Elle continue de payer le prêt et m’a signifié qu’elle allait me demander des indemnités d’occupation pour la maison que j’occupe. Je ne sais pas quoi faire car je vais avoir du mal à assumer la moitié du prêt + des indemnités d’occupation. A ce titre j’aurais quelques questions (j’ai fais des recherches sur Internet et nous avons consulté chacun de notre coté un avocat mais les réponses me semblent contradictoires)… 1) Mon avocat m’a dit que les indemnités d’occupation était dues à l’indivision et qu’en plus, elles étaient basées sur la valeur locative à laquelle on applique une décote (exemple : valeur locative 1200€, avec décote 1000€ à payer à l’indivision donc 500€ à payer à mon ex). Son avocat lui a dit que si il devait y avoir indemnités d’occupation, c’était bien la valeur locative qui était prise en compte, sans décote et de plus, je devais lui régler la totalité de la valeur locative, donc 1200€…Qui dit vrai s’il vous plaît ? 2) Toujours pareil, mon avocat m’a dit que le paiement d’indemnités d’occupation était subordonné à une impossibilité de droit ou de fait de loger dans la maison. Or je souhaitais qu’elle reste le temps qu’on règle tout ça (pour voir les enfants et ne pas la voir dépenser son argent dans la moitié du prêt et une location avec son nouvel ami en même temps), elle a les clés de la maison dans laquelle elle a encore ses affaires, elle y passe dans la journée (sans ma présence) pour en prendre. Elle peut donc y venir quand elle le souhaite et elle continue de recevoir son courrier à la maison. Donc pour mon avocat, elle ne peut actuellement pas me demander d’IO, surtout qu’aucune procédure de licitation n’a été faite. Son avocat dit le contraire..Qui dit vrai svp ? (je me répète ) 3) Supposons que son avocat dit vrai et que je lui doive des IO, les lui devrais-je : a. A partir de la date ou elle n’habite plus ‘officiellement’ la maison ? b. A partir de la demande de licitation de la maison ? c. A la rupture du PACS ? 4) J’ai travaillé dans la maison pendant 2 ans, je lui ai donc fait prendre de la valeur. J’ai lu ce texte de loi « L’indivisaire qui a exploité et développé par son travail le bien en indivision doit être rémunéré (art 815-12) ». Comment font les personnes pour prouver cet état de fait ? 5) Dernière question : autant je trouve injuste de lui donner des IO dès maintenant alors que c’est elle qui est partie, autant à un moment donné, je vais lui proposer de reprendre le prêt à moi tout seul, le temps qu’on trouve une solution pour la maison ou qu’on la vende. Quand nous passerons devant le notaire pour liquider, pourrais-je demander le remboursement des montants que j’aurais remboursé intégralement ? Même si je rembourse tout le prêt, pourra t-elle me demande des IO pour la même période ? J’ai essayé d’être bref ;) . Merci de m’avoir lu et merci d’avance à ceux qui éclaireront un papa désabusé et vindicatif (mais qui a ses raisons), même partiellement… Bien cordialement, Bernard
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Bonjour à tous, Voilà nous sommes en cours de séparation avec mon Ex. Brièvement, nous étions pacsés et propriétaire en indivision (50/50) d’une maison……Je souhaite conserver cette maison mais je ne peux pas le faire tout seul (endettement pas accepté par les banques car = 50% de mes revenus), je souhaite donc le faire avec mes parents (je suis fils unique, cela simplifie les choses…). Cette maison ayant moins de 5 ans nous serons taxés sur la vente (TVA estimée à 45000€). Si je reprends la maison via un rachat de soulte à mon ex et que dans le même temps, nous brisons notre pacs, nous ne serons pas assujettis à la TVA. C’est donc ce que nous cherchons à faire : un rachat de soulte. La meilleure solution serait de créer une SCI avec mes parents pour ‘reprendre la maison’. Mais se pose le problème de la TVA sur la revente car via une SCI, j’imagine que c’est un processus d’achat/vente classique et par conséquent, TVA à la clé ? 1) Est-il possible de faire un rachat de soulte via une SCI dont je serais le gérant et pour ce bien qui serait ma résidence principale ? 2) Si tel n’est pas le cas, serait-il possible d’imaginer que nous puissions avoir l’accord de la banque ou nous avons notre prêt actuel pour que le rachat de soulte soit effectif et que dans la foulée, j’apporte ce bien et le prêt associé en tant qu’apport à la future SCI ? Car dans ce cas nous échapperions à la TVA.. Imaginons que ce montage soit possible et que nous puissions racheter ce bien via une SCI avec mes parents… 3) Si mes parents me cèdent l’intégralité de leurs parts ou décèdent, je serai seul dans la SCI. Aurais-je pour obligation de la dissoudre immédiatement ? 4) Je pense que nous monterions une SCI familiale transparente (pas d’impôts sur les sociétés). Dans ce cas nous hésitons entre : a. Je paie un loyer à la SCI. Dans ce cas nous pourrons déduire les intérêts des emprunts (assez conséquents actuellement), les taxes assurances et autres charges..Ainsi les revenus de la SCI seraient dans un premier temps compensées par les charges et nous n’aurions pas (trop) de revenus fonciers à déclarer. Pourrais-je déduire mon loyer des mes impôts ? b. J’occupe la maison (résidence principale) à titre gratuit. Dans ce cas, pas de revenus fonciers à déclarer mais pas de déductions…l’avantage de cette formule est que si la SCI revend le bien, je (en tant qu’associé et résidant principal) n’aurait pas à payer la taxe sur plus-value. Pour ce cas, j’ai lu sur Internet « que la valeur locative serait déduite de la SCI » mais que « l’associé doit intégrer à ses revenus cet avantage en nature ». Je comprend la seconde phrase comme le fait que nous devrons estimer la valeur locative de la maison et que je devrais ajouter cette valeur locative( * 12) à mes revenus déclarés mai s je ne comprend pas la première phrase ? Ici ma question est simple, quelle est pour nous la meilleure solution entre payer un loyer et l’occuper à titre gratuit ? J’ai l’impression que la première solution est la meilleure mais qu’il nous faudra toujours emprunter pour la rendre intéressante… Pour information, j’ai rdv chez le notaire mais pour des raisons de dispos, dans un long moment.. D’ou ces questions multiples pour savoir dans quelle direction nous devons aller. Désolé pour le romn et merci d’avance pour vos éclaircissements, conseils, remarques de tout ordre… Bien cordialement,
Bernard
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Nous sommes en cours de séparation. Je souhaite conserver la maison via un rachat de soulte (pret de 25 ans, 4 ans remboursés), nous sommes d'accord. Seulement, le remboursement montera à 50% de mes revenus, ce que je suis totalement capable d'assumer (salaire moyen) étant peu dépensier. Nous voulions savoir si le taux étaient recalculé par la banque lors d'un rachat de soulte ou si ce n'est qu'un problème notarial sans réétude du dossier de pret.
Merci d'avance,
Berny
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Je suis occupant d'une maison en indivision et je vais être redevable d'une indemnité d'occupation. Nous ne sommes pas d'accord sur le montant car je souhaite qu'une décote soit appliquée sur la valeur locative du bien...j'ai lu plusieurs fois que cette histoire de décote était applicable (précarité, pas de bail etc...) mais je n'ai trouvé aucun texte ni aucune référence à ce sujet...Sur quoi vous basez-vous pour parler de cette décote de 20% car j'aimerais bien le prouver à la 'partie adverse'...
Et bien non figurez vous que ce n'est pas encore règlé...
J'ai essuyé un refus de ma banque pour désolidariser le prêt car mon taux d'endettement était trop elevé.
Mes revenus vont bientot augmentés, donc je vais retenter ma chance très rapidement, mais avec un taux d'endettement aux alentours de 38% je ne sais pas si une banque va accepter...
Dans tous les cas ce que vous dites est juste car si je refait un nouveau prêt j'ai environ 6000 € de frais (nouvelle caution et IRA sur pret actuel) mais d'un autre coté on peut trouver un pret taux fixe sur 25 ans à 3,6% alors que mon pret actuel est sur 4%...ce qui fait une belle économie...
Si l'endetement ne passe pas j'essaierai avec mes parents caution ou co-emprunteurs, voire meme monter une SCI...
Bonjour à tous et merci de vos réponses qui donnent espoir effectivement...
De mon coté, le jugement a été rendu.. Pour l'instant j'ai les enfants (1 et 3 ans) 1 we/2 + moitie vacances + 1 jour par semaine, ce qui est un moindre mal dirais-je car je ne suis jamais plus de 4/5 jours sans les voir...
Je vais attendre que le plus petit ait 4 ans et demanderai la RA (pour mettre toutes les chances de mon coté)...
Finalement, je vais reprendre la totalité du pret à ma charge à partir de janvier...nous allons donc changer les prelevements de la banque du compte commun à mon compte perso...
Par rapport à cela et à au futur partage (ou la part de pret que j'aurai rembourse seul devra m'être remboursé par mon ex), les preuves de changement de compte pour le virement ou les virements eux-memes font ils foi ou faut il que nous rédigions un papier signé par nous deux, stipulant que je reprend le pret tout seul à a partir du 1/1/2010?
Personne n'as d'avis ou eu d'expérience similaire?
Suis-je obligé de refaire un pret dans la meme banque pour éviter les IRA? Le but serait de refaire un pret avec mes parents caution ou co-emprunteurs car seul, mon taux d'endettement dépasse les 50%
A votre humble avis, à partir de quel âge peut-on espérer voire la demande de résidence alternée accordée, si la mère n’est pas d’accord et que les conditions sont réunies (proximité, conditions d’accueil etc…) ?
Merci de vos réponses, surtout pour les liens fournis que sont très intéressants et avec lesquels je suis d'accord (suis-je objectif? c'est une autre question)...
Dans tous les cas j'ai l'impression que les mentalités bougent par rapport à cela...je me demande si je vais pas finalement demander la RA...Qui plus est pour les vacances scolaires, j'ai les 2 pendant une semaine pleine et cela se passe vraiment très bien...
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