Réalisation d'un investissement immobilier: quel avantage fiscal?

(mis à jour le 4 janvier 2009)

Plusieurs avantages fiscaux sont prévus au profit des contribuables qui réalisent un investissement immobilier soit dans des résidences de tourisme, soit outre-mer, soit dans le cadre d’une société réalisant des bénéfices agricoles ou industriels et commerciaux, soit sur un bien relevant de la loi Malraux, soit dans une résidence meublée.

Les contribuables fiscalement domiciliés en France bénéficient d’une réduction d’impôt au titre des investissements qu’ils réalisent dans des résidences de tourisme classées.

Trois dispositifs existent :

- Acquisition de logements neufs (Code général des impôts, art. 199 decies E),

- Acquisition de logements achevés avant le 1er janvier 1989 (Code général des impôts, art. 199 decies EA),

- Travaux de reconstruction, de réparation ou d’amélioration (Code général des impôts, art. 199 decies F).

• Investissements dans une résidence de tourisme neuve

Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, l’acquisition entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2012 du logement neuf ou en l’état futur d’achèvement doit être réalisée soit dans une zone de revitalisation rurale, soit dans une zone auparavant concernée par le règlement communautaire n°1260/1999 du Conseil européen du 21 juin 1999 sans que soient toutefois concernées les agglomérations de plus de 5 000 habitants, soit dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle.

La liste des communes concernées peut être consultée à l’adresse électronique suivante : http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2006/5FPPUB/textes/5b1406/5b1406.pdf.

Le logement doit être acheté par le contribuable seul ou au moyen d’une société dont les résultats sont directement imposés à l’impôt sur le revenu au niveau des associés.

Le bénéfice de la réduction d’impôt est alors conditionné à l’engagement des associés de conserver leurs titres pendant au moins neuf ans, durée de location exigée du logement à l’exploitant de la résidence de tourisme.

Cette location doit intervenir dans le mois qui suit l’acquisition sachant que rien ne s’oppose à ce que le contribuable se réserve la jouissance de son logement au maximum huit semaines par an.

La réduction d’impôt est égale à 25% du prix d’acquisition sans que la réduction puisse être supérieure à 12 500 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve ou 25 000 € pour un couple marié.

L’avantage fiscal est réparti sur une période de six années au maximum, par sixième, à compter de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si cette date est postérieure.

La première année, le contribuable bénéfice d’une réduction égale à 1/6 de 12 500 € s’il est célibataire, divorcé ou veuf ou de 1/6 de 25 000 € s’il est marié.

A la demande du contribuable, le solde peut être imputé par sixième durant les six années suivantes.

• Investissements dans une résidence de tourisme achevée avant le 1er janvier 1989

Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, l’acquisition entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 doit être réalisée soit dans une zone ouvrant droit à la réduction d’impôt au titre de l’achat d’un logement neuf (voir ci-dessus), soit dans une station classée.

L’acquisition doit concerner un logement d’une résidence de tourisme achevée depuis quinze ans au moins et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation devant être terminés dans les deux années qui suivent l’achat.

La réduction d’impôt est également accordée aux associés d’une société dont les résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu sous réserve qu’ils s’engagent à conserver leurs parts pendant au moins neuf années, durée de location exigée à l’exploitant de la résidence de tourisme.

Cette location doit intervenir dans le mois qui suit l’achat.

La réduction d’impôt est égale à 20% du prix d’acquisition auquel s’ajoute celui des travaux de réhabilitation sans que le total payé retenu puisse être supérieur à 50 000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve ou 100 000 € pour un couple marié.

La réduction d’impôt est répartie sur six années au maximum, par sixième, à compter de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle postérieure.

La première année, le contribuable peut obtenir une réduction de 1/6 de 10 000 € s’il est célibataire, divorcé ou veuf ou 1/6 de 20 000 € s’il est marié.

A la demande du contribuable, le solde peut être imputé par sixième durant les six années suivantes.

• Travaux de reconstruction, de réparation ou d’amélioration

Les contribuables domiciliés fiscalement en France qui réalisent seuls, entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012, des travaux de reconstruction, de réparation ou d’amélioration dans un logement de tourisme bénéficient d’une réduction d’impôt (Code général des impôts, art. 199 decies F).

Les travaux doivent être réalisés dans un logement non meublé répondant à l’une des trois conditions suivantes :

- Faire partie d’une résidence de tourisme située dans une zone ouvrant droit à la réduction d’impôt au titre de l’acquisition d’un logement neuf et achevée depuis quinze ans au moins (voir ci-dessus),

- Être destiné à la location en meublé de tourisme,

- Faire partie d’un village résidentiel de tourisme classé inclus dans un périmètre de réhabilitation.

La réduction d’impôt est égale à 20% ou à 40% du montant des travaux selon que les travaux répondent aux deux premiers cas de la liste ci-dessus ou au troisième (village résidentiel de tourisme).

Le montant des travaux ouvrant droit à l’avantage fiscal ne peut dépasser 50 000 € pour un contribuable célibataire, divorcé ou veuf ou 100 000 € pour un couple marié.

Le contribuable doit s’engager à louer son bien pendant au moins neuf années lorsqu’il fait partie d’une résidence de tourisme ou d’un village résidentiel de tourisme.

Rien ne s’oppose à ce que le contribuable se réserve la jouissance de son logement au maximum huit semaines par an.

Lorsqu’il s’agit d’un logement destiné à être loué comme meuble de tourisme, l’engagement du contribuable doit être celui de le louer pendant au moins douze semaines par an à des personnes physiques, et ce, pendant au moins neuf années.

Les contribuables domiciliés fiscalement en France bénéficient d’une réduction d’impôt lorsqu’ils investissent dans les parties du territoire français situées outre-mer soit en lien avec le logement (Code général des impôts, art. 199 undecies A) soit dans le cadre d’une société réalisant des bénéfices agricoles ou industriels et commerciaux (Code général des impôts, art. 199 undecies B).

• Investissements en lien avec le logement

La réalisation de certains investissements en lien avec le logement ouvre droit à une réduction d’impôt.

• Quels investissements ?

Pour permettre le bénéfice de la réduction d’impôt, l’investissement doit être réalisé avant le 31 décembre 2017 dans l’une des régions suivantes : départements d’outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna ou dans les Terres australes et antarctiques françaises.

Les principaux investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt sont :

    - La construction ou l’acquisition d’un logement neuf destiné à servir de résidence principale au contribuable pendant cinq années minimum,

   - La construction ou l’acquisition d’un logement neuf destiné à être loué non meublé comme résidence principale, et ce, pendant une période de cinq années minimum,

L’investissement peut être réalisé soit directement par le contribuable soit par l’intermédiaire d’une société sous réserve que les associés s’engagent à conserver leurs parts pendant au moins cinq ans.

En outre, le locataire du logement acheté ou construit ne doit pas être, selon le cas, un membre du foyer fiscal du contribuable ou un associé de la société.

   - La réalisation de travaux de réhabilitation par une entreprise sur un immeuble achevé depuis plus de quarante ans.

Ces travaux ne doivent pas être de simples travaux d’amélioration normalement déductibles des revenus fonciers.

Le contribuable doit, en outre, s’engager sur une période de cinq années soit à utiliser le logement comme résidence principale soit à le louer non meublé à une personne qui n’est pas membre de son foyer fiscal.

   - La souscription au capital soit d’une société de développement régional ou de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui investissent elles-mêmes dans les parties du territoire français outre-mer, soit d’une société agréée par l’Etat dont l’objet est de souscrire au capital ou accorder des prêts participatifs à des entreprises situées outre-mer, soit, après accord préalable de l’Etat, d’une société en difficulté implantée outre-mer.

• Quelle réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt susceptible d’être obtenue s’applique sur les dépenses réalisées sans que ces dernières dépassent un plafond fixé.

Ce dernier tient compte de tous les investissements réalisés sur la période comprise entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.

Le plafond de dépenses est fixé, par mètre carré de surface habitable, à 2 058 € HT pour 2008.

La réduction d’impôt accordée varie selon la situation. Son taux est de :

   - 50% par défaut,

   - 25%, soit pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf destiné à servir de résidence principale pour cinq ans, soit pour les travaux de réhabilitation,

   - 40% pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf destiné à être loué non meublé comme résidence principale pendant une période de cinq années.

Le taux de 40% passe à 50% sous réserve de remplir plusieurs conditions :

   - Le contribuable doit s’engager, selon le cas, soit à louer son logement nu pendant au moins six années à des personnes qui en font leur résidence principale, soit à conserver les parts ou actions pendant six années,

   - Le loyer est plafonné par décret,

   - Le locataire ou les locataires doivent avoir des ressources inférieures à un plafond révisé chaque année.

Lorsque plusieurs personnes sont co-titulaires du bail sans être membres du même foyer fiscal (ex : concubinage), chacune d’elles doivent satisfaire aux conditions de ressources requises.

Une majoration peut être accordée :

   - De 10 points lorsque l’investissement est réalisé dans une zone urbaine sensible d’un département d’outre-mer ou à Mayotte,

   - De 4 points lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées.

La réalisation de certains investissements dans le cadre d’une société réalisant des bénéfices agricoles ou industriels et commerciaux ouvre droit à une réduction d’impôt.

NOUVEAUTE:

Depuis le 1er janvier 2009, la réduction d'impôt s'applique aussi, sous conditions, aux investissements réalisés par une société soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés dont les actions sont détenues intégralement et directement par des personnes physiques fiscalement domiciliées en France.

Elle est alors accordée aux associés à proportion de leur quote-part dans la société.

• Quels investissements ?

Sauf à se situer dans l’un des secteurs suivants, l’investissement permet le bénéfice d’une réduction d’impôt :

    - Commerce,

    - Restauration (à l’exception des restaurants de tourisme classés, des cafés, des débits de tabacs et de boissons),

    - Conseils et expertises,

    - Recherche et développement,

    - Éducation, santé et action sociale,

    - Banque, finance et assurance,

    - Activités immobilières,

    - Navigation de croisière, locations sans opérateur, à l’exception de la location de véhicules automobiles et de navires de plaisance, la réparation automobile,

   - Services aux entreprises à l’exception de la maintenance, du nettoyage, du conditionnement à façon et des centres d’appel,

   - Activités de loisirs, sportives et culturelles sauf à être directement rattachées à une activité hôtelière ou touristique sans constituer un jeu de hasard et d’argent,

La production et la diffusion audiovisuelle et cinématographique n’est pas non plus exclue du bénéfice de la réduction.

   - Activités associatives,

   - Activités postales.

Les autres secteurs d’activités permettent aux investisseurs de bénéficier d’une économie  d’impôt, y compris dans le secteur de l’hôtellerie touristique ou des résidences ou villages de tourisme.

• Quelle réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt varie selon la localisation de l’investissement sachant qu’elle s’applique sur son montant hors-taxe duquel sont retranchées les éventuelles subventions publiques accordées.

Le taux est de :

   - 50% par défaut,

   - 60% en Guyane, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou à Wallis-et-Futuna.

Le taux est également de 60% pour les travaux de rénovation et de réhabilitation des hôtels, des résidences de tourisme ou des villages de vacances classés en Polynésie française, à Wallis-et-Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie.

   - 70% dans les départements d’outre-mer pour les investissements réalisés dans le secteur de la navigation et de la plaisance.

Le taux est également de 70% pour les travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtel, de résidence de tourisme et de village de vacances classés dans les départements d’outre-mer.

Les taux sont augmentés de 10 points lorsque l’investissement concerne le secteur de la production d’énergie renouvelable.

Lorsque la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable pendant cinq années.

Toutefois, sur demande du contribuable qui, dans le cadre de l'activité ayant ouvert droit à réduction, participe à l'exploitation au sens des dispositions de l'article 156-I-1°bis du Code général des impôts, la fraction non utilisée peut être remboursée à compter de la troisième année, dans la limite de 100 000 € par an ou de 300 000 € par période de 3 ans.