L'imposition des plus-values

La réalisation de plus-values lors de la vente d’un immeuble, d’un meuble ou, par exemple, d’actions, donne lieu à imposition. Les modalités sont différentes selon la nature du bien vendu.

Sont imposables les ventes d’un bien immobilier par un particulier pour son propre compte, soit directement (le particulier est propriétaire du bien), soit indirectement par la voie d’une société dont les résultats sont soumis à l’impôt sur le revenu (Code général des impôts, art. 150 U).

2 - Les ventes exonérées

Plusieurs exonérations existent (Code général des impôts, art. 150 U-II) :

• Vente de la résidence principale : la vente de la résidence principale n’emporte pas imposition à l’impôt sur le revenu en cas de plus-value réalisée. Seule la partie affectée à l’habitation est concernée lorsque l’immeuble sert à la fois de résidence principale et de local professionnel. Sont également concernées par l’exonération les dépendances de la résidence principale (ex : garage)

• Vente d’un immeuble d’un montant inférieur à 15 000 € pour le propriétaire

• Vente l’année N d’un immeuble par un contribuable titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité si en N-2 le propriétaire n’a pas été assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune et si le revenu fiscal de référence ne dépassait pas, toujours en N-2, 9 560 € pour la première part de quotient familial et 2 553 € pour chaque demi-part suivante (Code général des impôts, art. 150 U-III).

• Opérations de remembrement : les plus-values réalisées lors d’opérations de remembrement sans vente sont exonérées. En revanche, la cession ultérieure du bien emporte imposition mais en ne tenant pas compte de l’opération de remembrement. Cela signifie que le prix d’achat à retenir est celui de l’immeuble avant remembrement, tout comme la date d’acquisition qui n’est pas celle du remembrement. 

• Vente d’un immeuble à un organisme HLM ou à une collectivité territoriale ou assimilée : toute cession à un organisme HLM ou assimilé ou à une collectivité territoriale ou un groupement avant le 31 décembre 2009 bénéficie d’une exonération.

• Vente d’un immeuble à usage d’habitation par une personne non fiscalement résidente en France mais ressortissante d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un Etat membre de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour la lutte contre la fraude ou l’évasion fiscale. Cette exonération ne s’applique que pour deux cessions d’immeubles sous réserve que le contribuable ait été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans auparavant et qu’il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession. Pour être exonérée, la deuxième cession doit porter sur le bien immeuble du contribuable situé en France et ne doit pas intervenir avant l’expiration d’un délai de cinq années après la première. 

3 - Le calcul de la plus-value imposable

La plus-value est obtenue en retranchant du prix de cession le prix d’acquisition majoré des dépenses liées à la conservation ou à l’amélioration du bien. Le montant obtenu est lui-même diminué d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Un dernier abattement de 1 000 € est appliqué. 

Plus-value = [prix de vente – (prix d’achat + travaux)] – abattement de 10% / an au-delà de la 5^ème année – 1 000 €

Le prix de cession correspond au prix mentionné dans l’acte de vente auquel il convient de retrancher les frais liés à la vente. 

Le prix d’acquisition est le prix indiqué dans l’acte de vente auquel il convient d’ajouter 7,5% au titre des frais. Ce complément est forfaitaire. Le vendeur a cependant la possibilité d’opter pour l’évaluation réelle des frais sous réserve de pouvoir les justifier. Lorsque le bien résulte d’une donation ou d’une succession, il faut retenir la valeur du bien prise en compte pour le calcul des droits de donation ou de succession. 

Les dépenses liées à la conservation ou à l’amélioration du bien sont les dépenses qu’un propriétaire engage tout au long de la vie du bien avec des travaux réalisés par une entreprise. Des justificatifs sont nécessaires. Il est toutefois possible, pour les immeubles acquis depuis plus de cinq années, de déduire, sans justificatif, 15% du prix d’acquisition au titre des travaux.

4 - Le calcul de l’imposition

La vente de valeurs mobilières donne lieu à une imposition au titre des plus-values au taux de 18% auquel il convient d’ajouter 12,1% pour les contributions sociales (CSG, CRDS, …). Les prélèvements s’élèvent donc à 30,1% du montant de la plus-value réalisée. Le taux est cependant porté à 22,5% (+12,1%) soit 34,60% lorsque le contribuable procède à un retrait d’un plan d’épargne en actions (PEA) durant les deux premières années suivant son ouverture.