Le bailleur ne peut délivrer congé à son locataire que sous certaines conditions.
D'une part, la durée du bail s'imposant au bailleur, celui-ci ne peut y mettre fin avant le terme. Le bailleur ne peut donc donner congé qu'aux dates anniversaires du bail.
D'autre part , la loi impose au bailleur de motiver son congé.
Enfin, le bailleur doit respecter la procédure de notification du congé ainsi qu'un délai de préavis, prévu par la loi.
Le congé doit être donné pour la date d'expiration du bail
La durée du bail s'impose au bailleur comme une durée minimale. Ainsi, contrairement au locataire, il n'a pas la faculté de résilier le contrat de location à tout moment. Il ne peut le faire que pour la date d'expiration du bail.
Si le bailleur ne donne pas congé pour cette date (même s'il donne congé pour une date ultérieure), le bail est tacitement reconduit.
La motivation du congé
Le bailleur qui donne congé au locataire à l'obligation de motiver sa décision soit par la reprise du logement pour habiter, soit par la vente du logement, soit par un motif légitime et sérieux.
A défaut de motivation, le congé sera nul (article 15 de la loi 6 juillet 1989). Tout se passe alors comme si le congé n’avait pas été délivré.
Il appartient alors au bailleur de faire délivrer un autre congé, dument motivé, dans les formes convenues et en respectant le délai de préavis. Si ce n'était pas le cas, tout se passera comme si aucun congé n’avait été donné. En conséquence, le contrat de location sera reconduit, aux mêmes conditions que précédemment.
La notification du congé
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
- Si plusieurs personnes sont co-titulaires du bail, alors le congé devra être notifié à chacune d’elles, séparément.
- Lorsque seul un des deux conjoints a signé le contrat de location, le congé devra être notifié aux deux, séparément (sauf si le bailleur n’a pas connaissance de l’existence de cette autre personne, par exemple si le mariage est récent).
Pour plus de précisions en cas de pluralité de locataires, voir le dossier Louer à plusieurs
Le délai de préavis
Dans un souci de protection du locataire, la loi impose au bailleur de respecter un délai de préavis de six mois.
Autrement dit, le congé doit être délivré au plus tard six mois avant la date d'expiration du bail, et toujours pour cette date.
Cette mesure permet de donner au locataire le temps de se reloger. Comme il s'agit d'une mesure au bénéfice du locataire, elle s'impose seulement au bailleur. Cela signifie que le délai de préavis de six mois s’impose au bailleur mais pas au locataire, qui peut quitter le logement à tout moment entre la notification du congé et la date de fin du bail.
En cas de départ du locataire avant la fin du délai de préavis (et donc avant le terme du bail), ce dernier n’est redevable que des loyers et charges pour la période d'occupation.
Lorsque vous voulez donner congé à votre locataire il est particulièrement important de prêter la plus grande attention aux dates :
- Le congé délivré pour une date antérieure à la fin du bail n’est pas nul ; mais il ne produira ses effets que pour la date à laquelle il aurait du être donné.
- Le congé délivré tardivement (et qui ne peut donc pas respecter le délai de six mois imposé avant la date de fin du bail) est nul et sans effet. Dans ce cas là, le contrat de bail sera reconduit automatiquement, comme s’il n’y avait pas eu de bail.
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