Expulsion du locataire: un occupant sans titre

Lorsqu’un contrat de location arrive à son terme sans renouvellement (par exemple parce que le locataire a donné son congé, ou parce que le bailleur a donné congé pour habiter) ou lorsqu’il est mis fin au bail (par exemple en cas de résiliation judiciaire), le locataire devient un « occupant sans droit ni titre ».

Il doit alors quitter le logement.

Si l’occupant demeure malgré tout dans les lieux, le propriétaire doit saisir le juge d’une demande d’expulsion.

En général, la demande d’expulsion d’un locataire est accessoire à une autre demande : soit demande de résiliation judiciaire du bail, soit demande de constatation de validité du congé, etc.

Ces demandes sont encore accompagnées d’une demande de condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation pour la durée où celui-ci se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

L’ancien locataire peut quant à lui demander des délais :

    - Au juge d’instance (qui prononce le jugement d’expulsion) : délais pour quitter le logement.

    - Au juge de l'exécution, après le prononcé du jugement d’expulsion.

Les délais accordés peuvent être d’une durée allant de 3 mois à 3 ans.

Pour accorder ces délais et en déterminer la durée, le juge apprécie tant la situation du propriétaire que celle de l'occupant.

En tout état de cause, l’occupant bénéficie de la trêve hivernale.

Cela signifie qu’aucune expulsion ne sera matériellement exécutée entre le 1er novembre et le 15 mars de l’année suivante, « à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille » (article L.613-3 du Code de la construction et de l’habitation).

L’expulsion peut avoir lieu dès lors que, le jugement d’expulsion obtenu, l’occupant ne bénéficie plus d’aucun délai et que l’on ne se situe pas pendant la trêve hivernale.

La mise en œuvre du la décision d’expulsion relève de la compétence exclusive de l’huissier.

Elle peut se faire du lundi au samedi, de 6h à 21h, sauf jours fériés.

Si l’occupant refuse de quitter les lieux ou est absent, l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et demander le concours de la force publique (police ou gendarmerie) au préfet.

En cas de  refus du préfet d’accorder le concours de la force publique pour exécuter l’expulsion, le propriétaire pourra saisir le juge administratif d’une action en responsabilité de l’Etat, afin d’obtenir une indemnisation.