L'état des lieux

L’établissement de l’état des lieux requiert une attention toute particulière de la part des parties, afin d’éviter les contestations à la fin du bail.

Il s’agit d’un écrit dans lequel le propriétaire et le locataire, ensemble, décrivent le local loué, ses équipements et son état, pièce par pièce.

Le document ainsi établi contradictoirement (les parties discutent et se mettent d’accord) doit être daté et signé par les deux parties.

En cas de refus de l’une des parties d’établir cet état des lieux, ou en cas de désaccord entre les parties concernant l’état du local, il peut être fait appel à un huissier.

Ce document doit être annexé au bail.

Deux états des lieux doivent être établis à deux moments clés :

    - Le premier, à l’arrivée du locataire dans le local loué, lors de la remise des clés (donc avant l’occupation effective du local loué par le locataire),

    - Le second, au départ du locataire, au moment de la restitution des clés (après enlèvement des affaires du locataire).

Le locataire a l’obligation de rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu (article 1730 du Code civil).

Pour le vérifier, il suffit de comparer, point par point, les deux états des lieux.

En cas de dégradation, de détérioration des lieux ou de certains éléments du local, le propriétaire pourra demander réparation au locataire.

L’état des lieux peut être établi sur papier libre.

Comme pour les contrats de location, il existe des formulaires pré imprimés spécifiques.

Le contenu de l’état des lieux doit être le plus détaillé possible.

Il faut décrire toutes les pièces, les sols, les murs, les plafonds ; pensez à indiquer les trous et enfoncements dans les murs, l’état de la peinture ou de la tapisserie…

Les équipements doivent également être énumérés et décrits : radiateurs, placard, portes, fenêtres, volets, chauffe-eau, nombre de prises électriques, etc.

Enfin, n'oubliez pas d'effectuer des relevés des différents compteurs (eau, électricité, gaz le cas échéant).

Si les deux états des lieux sont identiques, alors la preuve sera faite que le locataire a respecté ses obligations d'entretien du local.

Le dépôt de garantie qu’il avait versé au moment de la conclusion du bail doit lui être intégralement remboursé.

En revanche, dans l’hypothèse où des dégradations liées à un mauvais entretien seraient constatées (trous dans les murs, murs sales, moquette trouée ou tachée, vitres cassée, etc.), alors le bailleur serait en droit de retenir sur le dépôt de garantie la somme nécessaire pour effectuer les travaux de remise en état du bien.

Le surplus du dépôt de garantie, s’il existe, sera restitué au locataire.

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, « à défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ».

L’article 1731 du Code civil énonce que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Si l’absence d’état des lieux est le fait du bailleur, alors il ne peut pas se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil.

Cela signifie que pour rendre le locataire responsable d’éventuelles détériorations constatées à la fin du bail, le bailleur devra prouver l’absence de ces défauts au moment de l’entrée du locataire dans le local.

A défaut de rapporter cette preuve, le bailleur devra restituer intégralement le dépôt de garantie au locataire.

En revanche, si c’est le locataire qui a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, alors il est présumé avoir pris le logement en parfait état.

Il doit donc le rendre en parfait état.