Le congé donné par le bailleur : Illustrations

Dans un souci de protection des locataires, la loi du 6 juillet 1989 limite et encadre les possibilités ouvertes au bailleur de donner congé au locataire.

En premier lieu, la durée du bail s’impose au bailleur.

Il ne peut donc délivrer congé pour une date antérieure au terme prévu.

Le locataire bénéficie ainsi d’une sécurité quant à la durée minimale de son contrat de location.

Rappel : Par exception, il pourra être mis fin au bail de manière anticipée lorsque le locataire n’exécute plus ses obligations .

En second lieu, le bailleur qui donne congé à son locataire a l’obligation de justifier sa décision.

Ainsi, les congés admis par la loi sont :

    - Le congé pour reprise pour habiter,

    - Le congé pour vendre,

    - Le congé pour motif légitime et sérieux.

Pour chaque type de congé, une procédure obligatoire devra être suivie par le bailleur.

Le congé pour reprise pour habiter peut être donné si le bailleur est une personne physique ou assimilé (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus).

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit mentionner :

- La décision du bailleur de reprendre son logement pour y habiter,

Précision bailleur : cette motivation est suffisante ; il n’est pas nécessaire de préciser la raison pour laquelle vous souhaiter habiter le logement.

- Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, c'est-à-dire de celui qui va habiter dans le logement au départ du locataire.

Par ailleurs, la loi précise que le bénéficiaire de la reprise peut être :

- Le bailleur,

- Son conjoint,

- Le partenaire auquel il est lié par un PACS,

- Son concubin,

- Ses ascendants,

- Ses descendants,

- Les descendants du conjoint ou du partenaire ou du concubin.

Cette liste est limitative.

Voir notre modèle de "lettre de congé du bailleur pour reprise".

La loi autorise le bailleur à donner congé à son locataire en vue de vendre le logement.

Cela s’explique par le fait qu’il est, pour le propriétaire, plus aisé et plus rentable de vendre un logement vide.

Toutefois, la loi précise que « le congé vaut offre de vente au profit du locataire ».

Ainsi, le congé pour vendre ouvre un droit de préemption au locataire : il est prioritaire pour acquérir le bien qu’il louait.

Dans cette hypothèse, le congé doit :

    - Préciser qu’il s’agit d’un congé pour vendre le logement,

    - Indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Voir notre modèle de "lettre de congé du bailleur pour vendre".

La loi offre la possibilité au bailleur de donné congé au locataire pour un motif légitime et sérieux.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne un exemple de ce que peut être un tel motif : "l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

Exemple où les juges ont retenu l’existence d’un motif légitime et sérieux autorisant le bailleur à résilier le bail à son terme :

    - La répétition de paiements irréguliers et tardifs des loyers,

    - Des troubles de voisinage,

    - Le fait d’effectuer des travaux de restructuration de l'immeuble sans autorisation,

    - La sous-location sans autorisation.

Au-delà de l’exemple donné par la loi, il peut exister d’autres motifs réel et sérieux, indépendant de la notion de faute du locataire.

Par exemple, les juges ont admis comme motif réel et sérieux.

    - La nécessité de loger une aide à domicile que l’état de santé du bailleur rendait nécessaire,

    - La démolition de l’immeuble ou exécution de gros travaux dans l’immeuble en vu de sa rénovation et de sa restructuration.

Dans tous les cas, le congé doit indiquer le motif réel et sérieux invoqué par le bailleur.