Les charges locatives: que peut demander le bailleur?

Le contrat de bail peut prévoir que le locataire assumera, outre le loyer, le paiement de certaines charges afférentes au logement loué.

On parle des charges locatives ou charges récupérables.

S'agissant de baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut demander à son locataire le remboursement de charges dont la liste est limitativement fixée par décret (Décret du 26 août 1987, reproduit ici).

Pour une liste exhaustive des charges récupérables, consulter la liste établie par décret (cliquer ici).

Comme précisé supra, cette liste est limitative.

Concrètement, il s’agit des charges liées :

• À un service rendu en relation avec l’usage du logement - Par exemple : consommation d’eau ; chauffage s’agissant d’un chauffage central collectif, etc.

• À l’entretien courant et aux petites réparations des parties communes.
  
  Par exemple : le contrat d’entretien de l’ascenseur, contrat passé pour le nettoyage des parties communes et des paliers, etc.

• Aux taxes et impôts qui correspondent à des services dont le locataire profite directement - Par exemple : taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En revanche, ne sont pas des charges récupérables :

   - La taxe foncière,

   - Les frais liés à l’établissement ou à l’envoi de la quittance de loyer,

   - Les frais de dératisation, etc.

• Les frais liés à l'antenne collective de télévision ou à l'installation du câble

Lorsque le propriétaire a pris en charge l’installation d’une antenne collective de télévision ou du câble, une partie des frais constitue des charges récupérables.

Le propriétaire peut ainsi demander à chaque locataire usager de ce service une quote-part des dépenses que représentent l’installation, l’entretien et éventuellement le remplacement de l’équipement concerné.

En revanche, pour les locataires non usagers, les frais d’entretien de l’équipement ne sont pas des charges récupérables.

• La rémunération du gardien ou de la concierge

Lorsqu’il existe un gardien ou une concierge chargé d’entretenir les parties communes, de sortir les poubelles les jours d’enlèvement des ordures, etc… sa rémunération constitue une charge pour le propriétaire.

S’agit-il de charges récupérables sur le locataire ?

Il est fréquent qu’une partie de la rémunération du gardien ou de la concierge soit effectuée en nature, par le biais de l’usage d’un logement de l’immeuble (la loge).

Ceci ne constitue pas une charge récupérable.

En revanche, la partie numéraire de la rémunération (salaire en argent) constitue une charge en partie récupérable.

Il est en effet admis que les trois-quarts du montant de ce salaire sont des charges récupérables sur les locataires.

Lorsqu’au sein d’un même immeuble, un propriétaire donne en location plusieurs logements à différents locataires, il lui appartient d’établir le mode de répartition des charges.

Il faut que cette répartition soit équitable.

Cela signifie que doit être pris en compte l’utilité et l’usage effectif que chaque locataire tire du service ayant engendré la dépense.

En général, le contrat de bail prévoit que le locataire paiera, chaque mois, en plus du loyer, un montant correspondant à une provision sur charges, en fonction du montant estimé des charges.

La loi impose alors au propriétaire de procéder à une régularisation (en comparant les sommes versées par le locataire au montant réel des charges dues sur une période déterminée).

Cette régularisation doit avoir lieu au moins une fois par an .

Le propriétaire doit alors justifier de l’existence et du coût des charges récupérables sur le locataire.

A cet effet, il doit lui faire parvenir un décompte des charges dans le mois qui précède la régularisation et tenir à sa disposition toutes les pièces justificatives (factures, contrat d’entretien ménager, etc.).