Caution: un engagement de payer

Le bailleur va conclure un contrat (dit contrat de cautionnement) avec une personne (appelée la caution) autre que le locataire, aux termes duquel elle s’engage à payer à la place du locataire si celui-ci est défaillant.

Le contrat de cautionnement doit obligatoirement être écrit et signé par la caution et le bailleur.

Par ailleurs, il doit comporter certaines mentions obligatoires (sont certaines manuscrites).

Voir le modèle : « Contrat de cautionnement solidaire ».

Un exemplaire du contrat de cautionnement doit être annexé au bail.

La caution doit conserver un exemplaire de ce contrat de cautionnement ainsi qu’un exemplaire du bail.

Le contrat de cautionnement peut être simple ou solidaire.

A défaut de mention particulière, le cautionnement est simple.

Cela signifie notamment que, avant de poursuivre la caution, le bailleur devra poursuivre le locataire et tenter de se faire payer sur ses biens.

En pratique, le cautionnement solidaire est fréquemment utilisé.

Dans ce cas, en cas de  défaillance du locataire, le bailleur peut poursuivre la caution directement (sans avoir à poursuivre le locataire préalablement).

La durée de l’engagement de la caution peut être déterminée ou indéterminée.

• Cautionnement à durée déterminée

Le contrat de cautionnement est à durée déterminée lorsque :

   - Le contrat indique une durée précise (1 an, 2 an, etc.),

   - Le contrat précise une échéance (par exemple « jusqu’au 31 décembre 2008 »),

   - Sa durée est calquée sur la durée du bail s’agissant d’un bail est à durée déterminée,

   - Le contrat précise que l’engagement est pris pour la durée du bail (à durée déterminée) et son premier renouvellement.

Dans toutes ces hypothèses, l’engagement de caution est obligatoire pendant la durée indiquée et il prend fin automatiquement au terme de cette durée.

• Cautionnement à durée indéterminée

Le contrat de cautionnement peut être conclu pour une durée indéterminée.

C’est le cas par exemple lorsque l’acte précise que la caution s’engage « pour la durée du bail et de ses renouvellement ».

Dans cette hypothèse, l’engagement de la caution peut être rompu à tout moment.

La caution doit avertir, généralement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur de sa décision de résilier son engagement.

Dans l’hypothèse où le locataire aurait laissé des sommes impayées, le bailleur en réclamera le paiement à la caution.

Il appartiendra à la caution, qui a payé au bailleur ce que lui devait le locataire, de se retourner contre ce dernier afin de se faire rembourser.

Le risque de l’insolvabilité du locataire pèse donc sur la caution.