Composition de la copropriété: parties privatives et communes

Un immeuble en copropriété comporte des parties communes et des parties privatives.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont les parties du bâtiment ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Sont généralement qualifiées de parties privatives :

    - Les revêtements des sols (parquet, carrelage…),

    - Les murs, plafonds et cloisons … sauf les murs porteurs et les murs mitoyens,

    - Les installations de plomberie,

    - Les radiateurs, chauffe-eau individuel, … et autres éléments d’équipement à usage exclusif du propriétaire,

   - Les portes, fenêtre et barres d’appui, les volets.

• Cas particulier des cloisons ou murs, ne faisant pas partie du gros œuvre et séparant des parties privatives :

L’article 7 de la loi de 1965 précise que ces cloisons ou murs « sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent ».

Il faut donc leur appliquer les règles applicables aux murs mitoyens (articles 653 et suivants du code civil).

Ainsi, les frais d'entretien et de conservation de ce mur ou de cette cloison doivent être supportés par les copropriétaires des lots concernés.

Ces frais seront répartis entre eux, à proportion de leurs droits respectifs (généralement, la moitié chacun).

• Cas particulier des terrasses et balcons.

En principe, une terrasse ou un balcon est affecté à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; ce qui en fait une partie privative.

Toutefois, d’autres qualifications peuvent être retenue.

Il est par exemple fréquent que le règlement de copropriété le qualifie de « partie commune avec droit de jouissance privatif ».

Cela signifie que bien qu’affecté à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, l’élément est commun.

Il ne peut donc pas être détruit, transformé …sans l’accord de la copropriété.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont « les parties des bâtiments ou des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

La loi précise que, à défaut d’indication contraire (par exemple dans le règlement de copropriété), sont réputées partie commune :

- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,

- Le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,

- Les coffres, gaines et têtes de cheminées,

- Les locaux des services communs,

- Les passages et corridors.

Cette liste n’est qu’indicative et non limitative.

• Calcul de la quote-part des parties commune (article 5 de la loi de 1965)

Sauf convention contraire, ou en cas d’ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives.

Le règlement de copropriété peut prévoir que certaines parties communes feront l’objet d'une répartition spéciale entre les copropriétaires concernés.

• Où trouver ces informations ?

Le règlement de copropriété doit indiquer la méthode de calcul des quotes-parts de parties communes ainsi que la répartition des charges.

L’état descriptif de division, figurant dans le règlement de copropriété, et indiquant la quote-part des parties commune doit être publié au bureau des Hypothèques.

Sa modification requiert un vote à l’unanimité des copropriétaires.

• Usage des parties communes

En principe, les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires.

Par exception, le règlement de copropriété peut réserver une partie commune à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires (ex : terrasse. Voir supra).

Par ailleurs, même les parties communes à usage commun peuvent faire l’objet de réglementation encadrant leur usage collectif.