Charges de copropriété: répartition

Les copropriétaires ont l’obligation de contribuer au paiement des charges de la copropriété.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue de types de charges :

    - Les charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs,

    - Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10 de la loi de 1965 énonce que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».

• De quoi s’agit-il ?

Toute dépense engagée en vue conserver et d’administrer l’immeuble, et d’entretenir les parties communes entre dans cette catégorie de charges.

Il s’agit par exemple :

- Des dépenses de nettoyage (produit ménagers ou contrat avec un prestataire de service), et d’éclairage…

- De dépenses de gardiennage (salaire du gardien),

- Des dépenses liées à la réfaction ou la réparation des murs, de la toiture, des canalisations…

- Des dépenses liées à l’achat ou l’entretien des compteurs d’eau, d’électricité…

- Liées à la tenue des assemblées générales,

- Des honoraires du syndic etc.

• Répartition des charges

Ces charges sont réparties au prorata des tantièmes (donc en fonction de la quote-part afférente au lot de chaque copropriétaire).

Ainsi, tous les copropriétaires participent.

• Charges spéciales

Dans certains cas, le règlement de copropriété peut prévoir que certaines charges, dites charges spéciales, ne pèseront que sur certains copropriétaires.

Dans ce cas, il faut que les charges en question soit afférentes à des parties communes spéciales, identifiées comme telles par le règlement de copropriété.

L’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 précise également « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ».

• De quelles charges s’agit-il ?

Toute dépense engagée en vue de pourvoir l’immeuble d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun entre dans cette catégorie de charges.

• Répartition de ces charges

La loi pose le critère de répartition de ces charges : l’utilité de ces services ou équipements communs par rapport à chaque lot.

Ainsi, un copropriétaire dont le lot privatif n’a pas accès au service collectif ou élément d’équipement commun installé (qui n’a donc pour ce lot aucune utilité) n’aura à supporter aucune charge relative à cette installation.

Conformément à l’article 12 de la loi de 1965, un copropriétaire peut demander au juge une révision de la répartition des charges, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Cette possibilité est ouverte à tout copropriétaire dont la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou dont la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.

Dans ce cas, il revient au tribunal de procéder à la nouvelle répartition des charges entre les copropriétaires.

Mis à part ce qui est prévu à l’article 12 (voir supra), la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires (article 11 de la loi de 1965).

L’article 11 poursuit :

« Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

La loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, toute clause du règlement de copropriété visant ou ayant pour effet d’exonérer certains copropriétaires du paiement des charges, ou de certaines charges est réputée non écrite.

De même, toute clause visant ou ayant pour effet d’imposer à un copropriétaire la charge d’un service collectif ou d’un élément d’équipement qui ne représenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite.

Le recouvrement des charges relève de la compétence du syndic.