La place des locataires

Sous certaines réserves liées à la destination de l’immeuble, les copropriétaires peuvent louer leur lot.

Le locataire est alors le cocontractant du copropriétaire, son bailleur.

Mais aucun lien juridique n’existe directement entre le locataire et la copropriété.

On dit que la copropriété est un tiers par rapport au contrat de location qui unit le propriétaire et son locataire.

Pour autant, le locataire doit respecter le règlement de copropriété.

A cet effet, un exemplaire de ce document, ou seulement les extraits utiles (destination de l’immeuble, jouissance des parties communes…), lui est remis au moment de la conclusion du bail.

• Le copropriétaire demeure le débiteur des charges de copropriété

Certaines charges sont « récupérables » (le propriétaire peut les mettre à la charge du locataire), mais le débiteur vis-à-vis de la copropriété reste le copropriétaire.

• Le copropriétaire est l’interlocuteur privilégié du locataire en cas de problème

Le locataire ne peut pas se prévaloir de son bail pour rechercher la responsabilité de la copropriété dans le cas où il rencontrerait un trouble de jouissance.

Le locataire doit se tourner vers le copropriétaire bailleur, à charge pour ce dernier d’agir vis-à-vis de la copropriété.

• Le copropriétaire bailleur est responsable des dommages causés par son locataire à la copropriété

Cela signifie que lorsque le locataire est à l'origine de dégradations portant sur les parties communes de la copropriété, le syndic ne peut pas agir directement contre le locataire.

Il ne peut que rechercher la responsabilité du copropriétaire bailleur.

Il revient alors au copropriétaire bailleur de réparer les dommages causés par son locataire, et de faire cesser les troubles qu’il cause aux autres occupants de l’immeuble.

A terme, le copropriétaire pourra agir en responsabilité contractuelle contre le locataire.

Dans l’hypothèse où un locataire commet une infraction au règlement de copropriété et où le copropriétaire bailleur ne fait rien pour faire cesser le trouble ou réparer les dommages, il a été admis que le syndicat des copropriétaires agisse directement contre le locataire (mise en œuvre d’une action oblique - article 1166 du code civil - Civ. 3ème, 14 novembre 1985).

Dans l’hypothèse d’un trouble de voisinage, il est admis que les copropriétaires victimes puissent agir contre le locataire et le copropriétaire bailleur, ensemble (on dit solidairement).